1031置换是一种税收递延策略，通过出售原投资物业所得的收益，再投资于同类物业来延迟缴纳资本利得税。 其资本利得税被递延，而不是去除。通过此策略，投资者可以将更多的资金投入到替换物业中且多样化其投资组合。递延税收对于遗产规划目的有利。

符合条件：

• 用途：替换物业必须用于商业或投资 （个人住宅不符合）。

• 价值：要替换的物业价值必须等于或大于被售物业。如果替换物业的价值较低，或在交换中收到任何非同类物业或现金，差额被视为“补充物”，并需缴纳资本利得税。

• 性质：物业必须是在性质或特征上相似，不考虑质量或等级的差异。对于房地产，这包括大多数类型的房地产，例如用公寓楼换取零售物业。

• 时间：1） 45天规则：投资者必须在出售原物业后45天内识别潜在的替换物业。识别必须是书面的，并明确描述该物业。2）180天规则：投资者必须在出售原物业后180天内完成替换物业的购买。

• 中介：必须使用合格中介（QI）来持有出售原物业的收益来完成置换手续。投资者不能直接或间接接收取其收益。

案例：

出售投资物业：投资者以100万美元出售一处投资物业。

识别替换物业：在45天内，投资者识别了一处价值120万美元的新物业。

使用合格中介：出售原物业所得的收益转入中介。

购买替换物业：在180天内，投资者书面通知中间确认替换物业， 完成购买手续。